내집마련 방법 및 노하우 알아보자

[내집마련 방법 및 노하우 알아보자]

 

오늘은 내집마련 방법 및 내집마련 노하우에 대해 알려드리겠습니다.
아마 20~30대를 살아가고 있는 분들이라면, 피할 수 없는 것이
바로 내집마련일 겁니다.

덕분에 내집마련이란 재무목표를 많이 가지고 있고,
내 집을 갖기 위해 열심히 노력하고 돈을 모으는 것이죠.

이런 노력 위에 효율적인 포트폴리오가 있다면,
내 집 마련에 탄력을 받을 수 있습니다.
돈은 눈과 같아서 굴리면 굴릴 수록 스스로가 불어나죠.

먼저 돈을 강조한 이유는, 집을 경매로 사든, 공매로 사든,
매매를 하든, 분양을 받든 기본적으로 어느 정도의 목돈이 있어야
내 집 마련을 할 수 있다는 점 때문입니다.

그러니 가장 먼저 신경써야 할 것은 내 집 마련을 위한
재테크를 잘해야한다고 할 수 있죠. 그 이후 경매나 다른
내집마련 방법에 대해 신경을 써도 늦지 않습니다.

그럼 내집마련 노하우로 뜨고 있는 경매, 공매,
레버레지 효과에 대해서 알아본 이후,
내집마련을 위한 재테크 방법을 알려드리겠습니다.


 

경매와 공매란?

 

경매 : 경매는 쉽게 설명해, 채무자가 채무액을 변제하지 않을 경우, 법원이 그의 부동산을 압류해
경매 절차를 통해 매각하는 걸 말합니다. 그 매각 금액만큼 채권액에서 변제받죠. 이런 경매 절차 중 입찰에
참여해 부동산을 낙찰 받거나 소유권을 얻을 수 있습니다.
경매는 저렴하게 부동산을 구할 수 있다는 점 때문에 내집마련 방법으로, 또 주택 투자 수단으로
각광받고 있으며, 많은 사람들이 경매를 활용하게 되면서 예전 같은 고수익을 올리긴 힘들어졌지만,
아직도 매력적인 부동산 구매 방법으로 자리하고 있습니다.

공매 : 공매는 한국자산관리공사에서 주로 진행하며, 간혹 지방자치단체나 국세청, 금융기관에서도
공매를 진행합니다. 공매의 경우 유입자산, 수탁재산, 압류재산, 국유재산 등이 매물로 나오며,
압류재산을 제외한 재산들은 경매 과정에서 모든 권리가 말소되고 소유권 이전이 되어
경매 물건보다 더욱 안전하다는 평가를 받고 있습니다. 또한 명도책임을 주로 한국 자산 관리 공사에서
담당하기 때문에 책임 부담도 적어지죠. 이 밖에도 할부 구매, 소유권 이전 등의 문제가 경매보다
편리하여 요즘 공매가 경매보다 내집마련 노하우로 뜨고있는 현실입니다.

레버리지 효과의 유혹.

 

내 집 마련을 위해 돈을 차곡차곡 모을 때, 레버레지 효과에 대해
한 번쯤 생각해보게 됩니다. 만약 레버리지 효과라는 단어는 몰라도,
이 말이 품고 있는 내용은 한 번쯤 생각해보게 되죠.

레버리지 효과란 개인의 빚을 지렛대 삼아 주식과 부동산에서
수익을 내는 것으로, 부동산에서는 빚을 내어 집을 구매한 후
부동산의 가치가 올라가면서 빚을 상쇄해 수익률 혹은 부동산 투자
수익을 높이는 걸 말합니다.

예전에는 내집마련을 할 때, 항상 레버리지 효과를 생각하며
집을 구매했습니다. 지금도 부동산은 신앙과 같지만,
그 당시에는 정도가 더욱 심했기 때문이죠.

그러나 이제는 부동산을 실구매하는 30-40대의 비율이 2011년 기점으로
줄어들고 있고, 1970~1990년대의 부동산 신화는 많이 사그러 들어있죠.

또한 2008년 글로벌 금융위기 이후로 부동산의 온도차가 심해졌는데,
미국발 금융위기 또한 과도한 레버리지 효과로 서브프라임 사태의 원인이 되었죠.
현재의 기점으로 본다면, 레버리지 효과의 유혹에 대해 잘 생각해보셔야 합니다.

내집마련을 위한 재테크 방법.

 

①무리한 내집마련은 독이다.

대한민국 사람들에게 내집마련은 지상 최대의 과제이죠?
이런 이유로 많은 빚을 안고서라도 내집마련을 합니다.
이렇게 무리한 빚을 가져가는데에는 레버리지 효과도 저변에 깔려있죠.

분명 '적당한' 대출을 받고 내집마련을 했을 경우 합리적인
결정일 수 있습니다. 또 주택 가격이 대출 없이 구매하기엔
너무 높아진 상황도 있고요.

그러나 많은 대출을 안고 내 집 마련을 했을 경우
예전보다 리스크가 더욱 높은 상황입니다.
물론 상승론을 말하는 사람 또한 일리있는 논리가 있죠.
 
그러나 많은 대출에 이자 부담 상승은 가계 부담으로 돌아오고,
집 값 하락은 심리적인 압박과 초조함으로 다가오게 됩니다.
부동산 가격의 상승폭이 예전보다 높지 않을 걸 감안한다면,
무리하게 집을 마련했을 경우 현재는 리스크가 더욱 높은 상황이죠.

 

②내집마련을 위한 목돈 목표 설정.

집을 대출만으로는 마련할 수 없겠죠? 분명히 일정 비율의 목돈을
가지고 대출과 합쳐 집을 마련하게 되는데요. 이 목돈 마련을 위해
재테크 목표 설정을 해야 합니다.

먼저 예상 주택 구매 비용을 정해야 하는데,
보통 적정 집값은 가계 연소득의 4.6~5.8배 범위에 있습니다.
예를 들면, 월 400만 원의 가계 소득이 있다면, 2.8억이 적정 집값이죠.

여기서 대출을 가져 간다면, 적정 비율은 20-30%이며,
40~50%의 대출은 무리한 대출이라 볼 수 있습니다.
원리금의 경우 20년 기준으로 월 소득 20% 내에서 움직이는 게 좋습니다.

이렇게 자신의 상황에 맞는 목돈 목표를 정한 후,
목표 달성 기한을 정한다면, 월 저축 비율이 자연스럽게 정해질겁니다.

 

③청약 통장은 가볍게.

사실 내집마련 노하우는 내 집 마련에 너무 서두르지 않는 데 있습니다.
집이 없더라도 정말 중요한 건, 내집마련 포트폴리오로 미래 내 집의
가격 중 자기 자본이 얼마나 되느냐가 중요하죠.

그리고 내 집 마련의 경우 전략이 다양하게 나눠질 수 있으므로,
준비가 중요하다 할 수 있습니다. 그 기본적인 준비 방법으로는
청약 상품을 준비하는 방법인데, 현 시점에서 청약 상품의 무용론이 있고,
효용성이 떨어진다는 이야기가 많이 있으나, 아직까지는 청약은 필수 준비품입니다.

청약 상품의 경우 분양 청약저축, 청약부금, 청약예금으로 나뉘어지는데,
청약 상품의 선택은 내집마련 방법에 따라 달라지는 것임므로,
본인의 집 마련 목표에 맞는 저축 통장을 선택해 준비해두도록 해야합니다.
예를 들어, 민영 아파트를 목표로 한다면 청약 예금을 전략적으로 선택하듯이 말이죠.

 

④통장은 네 개로.

내집마련을 위해 재테크를 할 때도, 통장 쪼개기는 반드시 필요합니다.
통장 쪼개기는 돈을 효과적으로 관리할 수 있도록 도와주기 때문에
불필요한 지출을 줄이고, 돈의 흐름을 관리하고 싶다면 통장 쪼개기가 꼭 필요하죠.

만약 하나의 통장에서 생활비, 금융상품, 세금, 월급 등이 모조리 관리되고
있다면, 이를 관리되고 있다라 말할 수 있을까요..?

40명의 어린 아이의 경우 10명씩 4줄로 세워서 인솔 하는게
1줄에 40명을 세워서 인솔하는 것보다 편하듯, 돈 또한 목적별로
나누어 관리를 한다면, 소비에 대한 감각도 키울 수 있고,
필요치 못한 지출도 잡아낼 수 있습니다.

보통 내집마련을 위한 통장쪼개기는 네 가지로 나누는데,
생활비 통장, 월급 통장, 금융 상품이 빠져나가는 재테크 통장,
만약을 대비해 3개월 치 생활비가 들어 있는 비상금 통장으로 나눕니다.

 

⑤재테크는 분산 투자가 기본.

그럼 내 집마련시 자기 자본 비중을 높이기 위해 목돈을 만들어야겠죠?
효과적으로 돈을 불리는 데에는 재테크만한 것이 없는데, 재테크에는
분산 투자가 반드시 필요합니다.

그럼 먼저 분산 투자 방법을 알려드리자면 총 2단계로 나누어집니다.
1단계는 펀드 자산과 안전 자산의 분산입니다. 펀드 자산은 말 그대로
펀드이며, 안전 자산은 정기예금과 정기 적금을 말합니다.

안정적인 분산 투자를 가져가고 싶다면, 펀드와 안전 자산의 비율을
6대 4로 가져갈 수 있으며, 자신의 성향에 따라 7:3으로 가져가도 됩니다.
그리고 이제 2단계 분산이 필요합니다.

그건 바로 펀드 자산 안에서의 분산과 안전 자산 안에서의 분산입니다.
펀드는 최소 3개 이상으로 나누어 분산 투자를 해야 하며,
정기적금이나 예금은 최소 2개로 나누어 분산 투자를 해야 합니다.

사실 개인적으로 내집마련은 무리하면 안된다는 입장입니다.
요즘 깡통주택이 늘어가고 있고, 레버리지 효과를 기대했다가
손해 보는 사람이 늘어나고 있는 추세에서 더 이상 부동산이
무조건 오를거라는 신앙이 되어서는 안된다는 입장이죠.

그래서 저는 내집마련 방법을 생각하실 때, 안정적인 플랜을 가지고
여유를 가지긴 힘들겠지만, 그래도 여유를 가지려 노력하여,
보다 안정적으로 내집마련을 해야하지 않을까 생각합니다.

결국 무리한 가계 대출을 돈으로도 바꿀 수 없는 심리적인
압박과 타격으로 돌아오니 말이죠. 또한 통계 자료는 이제 집 값이
오를 이유보다, 오르질 않을 이유에 관한 통계가 계속 나오고 있습니다.
생애 처음 사는 집이 애증이 되어선 안되겠죠?

그럼 저는 여기서 내집마련 방법과 내집마련 노하우에 관한
포스팅을 여기서 마치도록 하겠습니다.
반드시 원하는 목표 성취하는 날들이 되었으면 좋겠습니다.^^